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如何签订商品房买卖合同
2014-03-22 21:40:23 来源：
一、商品房买卖的不同阶段
1、购房前的准备
就是你准备购买什么样的房子。这个阶段重点是要对所选购楼盘的地理位置、户型以及周边环境进行全面了解，同时还要对开发商的资信进行调查。
2、签订认购书和商品房买卖合同
购房者在签订商品房认购合同和商品房买卖合同时，还应签订补充合同，要注意查看开发商的资质，这是购房的第二个阶段。
3、交房验房和办理产权登记
开发商在办理完登记后，移交入住，签收“两书”，申领产权证。
二、商品房买卖应注意事项
1、要查看五证
一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由规划委员会核发的，开工许可证是由建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由土地资源和房屋管理局核发的。而这其中最主要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两证有了，原则上就没有大问题。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。
2、如何阅读售楼书
售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是衡量开发商资质的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一是可以通过互联网查询，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次是，仔佃查看售楼书上所载明的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息是否真实有效，然后再决定是否购买。阅读售楼书要注意留意广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的说明方式，比如10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多么合适、优越，那这其中的伸缩性就太大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟车程来说明地段位置，这已经被国家工商局认定为违法广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
3、售楼书内容是否具有法律效力？
购房者在看了售楼书之后非常感兴趣，但是又怕买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？那就是在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要坚持把售楼书中所承诺的内容明确地写进商品房销售合同中。一旦开发商没有按照售楼书中所承诺的履行义务，他就要承担违约责任。
4、认购书里的定金和订金的区别
定金是一个专门的法律概念，其目的在于对合同的成立、履行起担保作用。给付定金的一方不履行合同时，则无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同时，应该双倍返还其定金。而订金则不对合同本身起担保作用，给付订金的一方不履行合同时，有权要求返还订金。所以，在认购书中一定要分清是哪个“定”(订)字，因为其有不同的法律内涵。通常开发商在认购书中都有这样的条款，自签订认购书之日起必须签订商品房买卖合同，否则定金不预退还。我们的建议是，购房者在签订认购书时，可将这个条款改为自签订认购协议之日起多少日之内前来与房产商洽谈商品房买卖合同，如因合同条款分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还，这样对购房者会比较有利。
5、签订商品房买卖合同时须慎重对待
因为买房人的权利和义务都体现在商品房买卖合同里。一旦将来和房产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要凭证。所以，在签定合同之前，购房者要仔细查看开发商的资质（五证），如果是现房，就不仅要查看销售许可证，而且还要查看大产权证的审批手续是否完善，要特别留意大产权证中是否包括你所要购买的房子。6、收房时要注意查看两书
《商品住宅质量保证书》，通常包括工程质量监督部门的核验登记，还有商品房在使用年限内应承担的保修责任。正常使用情况下，防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房产商和用户约定。《商品住宅使用说明书》，通常包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等配套设施说明，以及门窗、配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的事项。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
7、什么情况下应签订商品房预售合同？
如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
8、什么情况下应签订商品房买卖合同？
如果你购买的房屋是已经竣工验收并巳交付使用的现房，这个时候你与开发商签订合同就是商品房买卖合同。
9、商品房销售中的面积计算
有三种计价方式：按套计价，按建筑面积计价，按套内建筑面积计价。通常，按套内面积计价的方式比较少，而最常用的
是按建筑面积计价。一般商品房的建筑面积是指套内建筑面积和公摊面积之和，而对购房者最为有用的则是房屋的套内使用面积，因为这是购房者能够真真切切使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，一定要把套内建筑面积和公摊面积分别写清楚比较好。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
10、如何处理商品房面积误差？
通常在商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种：一种是双方自行约定，只要误差面积不超过1%或0.5%都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，房产商所提供的房屋购销合同都有一个比值，一般是3%。面积误差在3%以内的一般是据实结算房款，面积误差比超过3%的，购房者或退房或要求开发商承担相应的违约责任。还有一个问题，在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水等。而开发商通常会把不可抗力的范围人为地进行扩展，如施工中遇到的困难或者重大事故，契约签定后政府法律、法规的变更，施工、安装过程中的人为延误等，这是极为不合理的。购房者在签订商品房买卖合同时一定要倍加小心地注意这个问题。
11、跟谁签订商品房买卖合同？
目前，开发商常常委托中介代理公司负责其销售活动，但是，他们是不能代表开发商签订商品房买卖合同的。购房者在签定合同时一定要把握住是与开发商签订合同，而不是中介公司就可以了。
12、签订商品房买卖合同时要注意比例数字
比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差了很多。
13、如何签订补充协议？
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同。购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购房合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常要在补充条款里约定。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，但有时按揭会办不下来。至于办不下来的原因很复杂，有
购房者的原因，也有开发商的原因，甚至也有银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在购房争议最多的就是公摊面积的计算问题，而有些开发商经常会在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不能仅有一个笼统的公摊数字，而要明确地约定公摊的是哪一部分。现在开发商卖房子，经常会玩一些赠与花样，而实际却是公摊面积。 第五，应该明确装修标准。有些房子是精装修，那么就必须对装修标准进行明确，而不能笼统的说使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常会装修房子，比如说买家电什么的，但是一旦由于开发商的原因而异致退房，就必须明确开发商的责任，甚至包括银行的利息、罚金等。
14、购买商品房时要不要请律师？
在商品房的买卖过程中，确实会涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办妥，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
15、签订商品房买卖合同时须缴纳的费用
首付款
印花税：总房款的万分之五
保险费：保险金额×保险费率×缴费系数(Fn) 律师费：总贷款的千分之三
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